진행: 전혜원 MC
출연: 이조로 변호사 법무법인 '태일'
안녕하세요
저는 서울에서 조그만 미용실을 운영하면서
혼자 초등학생 아이를 키우고 있습니다.
지금 저희 집은 미용실과는 좀 떨어진 곳에 있는데요.
2010년 8월, 보증금 5,000만원에 월세 30만원으로 계약을 해
4년을 살았습니다.
그러다 지난해 말, 2014년 12월경에 임대인이 갑자기
월세를 10만원을 올려달라고 하더라구요.
갑자기 너무 많이 인상을 해 부담스러웠지만
다른 곳에 집을 구하기도 여의치 않아
올해 1월부터 10만원을 올려 월 40만원에 살고 있었습니다.
그런데 아들이 초등학생이다 보니
신경 써야 될 일도 많고
집과 미용실이 거리가 멀어 불편하더라구요.
그래서 다음 달에 이사를 하기로 결정하고
임대인에게 사정을 이야기하니
임대인은 다른 임차인이 보증금을 지급하여야
제 보증금을 돌려줄 수 있다고 합니다.
공인중개사 사무실에서도
임대차 계약이 갱신된 상태라 임대차 계약을 해지해야하고
또 월세가 비싸 집이 금방 나갈 것 같지 않다고 하네요.
지금까지 5년 넘게 살아오면서
월세 한 번 연체하지 않았는데
다음 달까지 집이 나가지 않으면
보증금도 못 받고 이사를 해야 하는 건가요?
답답한 마음에 사연 드립니다.
전혜원/ 보증금을 돌려받지 못해서 집주인과 갈등이 생기는 경우 종종 있는데요.
이분의 경우는 계약이 갱신된 것이 또 불리한 부분이 되는 것 같네요.
먼저 주택임대차에서 계약 갱신은 어떻게 되는 건가요?
이조로/ 주택임대차에서 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
임차인에게 계약갱신 거절을 통지하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻을 통지하지 않으면
임대차가 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 임대차한 것으로 봅니다.
임차인의 경우에는 임대차가 끝나기 1개월 전까지 계약 갱신 거절을 통지하지 아니하면
동일한 조건으로 임대차한 것으로 봅니다.
계약 갱신이 되려면 2기 차임액의 연체가 없어야 하고, 계약 갱신의 경우 임대차 존속기간은 2년으로 봅니다.
사연의 경우 2010년 8월에 2년 기간으로 임대차 계약을 맺었으므로 2년이 지난 2012년 8월에 계약이 갱신되었고,
2년이 지난 2014년 8월에 또 다시 계약이 갱신되어 계약기간은 2014년 8월부터 2016년 8월까지로 볼 수 있습니다.
즉 지금 현재 주택임대차는 두 번의 계약 갱신으로 임대차 계약중입니다.
전혜원/ 그러면 사연 주신 분은 현재 살고 있는 집에서 2016년 8월까지 살아야 하는 건가요?
이조로/ 아닙니다. 사연과 같은 묵시적 계약 갱신의 경우 임대차 기간은 2년으로 보지만,
임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
계약 해지는 임대인이 통지 받은 날로부터 3개월이 지나야 합니다.
사연의 경우 임차인은 갱신된 임대차 계약기간을 2016년 8월까지 주장할 수도 있지만
언제든지 계약해지를 할 수 있고 임대인에게 계약해지 통지되고 3개월이 지나면 임대차 계약이 종료됩니다.
다른 곳으로 이사가야 할 상황이라면 지금 당장 임대인에게 계약해지를 통지하셔야 합니다.
전혜원/ 지금 당장 계약해지를 한다고 하더라도 3개월이 지나야 계약이 해지된다고 하셨는데
한 달 후인 다음달에 다른 곳으로 이사가면 나머지 두달의 월세는 어떻게 되나요?
임차인이 지급해야되는 건인가요?
이조로/ 예, 임차인이 지금 당장 임대차 계약를 해지통보를 한다고 하더라도
3개월 후에 임대차 계약이 해지되므로
계약이 해지될 3개월 후까지는 이곳을 사용하지 않더라도 계약기간 중이므로 월세는 지급해야 합니다.
그러므로 임차인은 다음달 다른 곳으로 이사갈 때 임대차 계약을 합의 해지하고 보증금을 돌려받을 수 있도록
임대인에게 사정 이야기를 해보는 것이 좋을 것 같습니다.
전혜원/ 사연 주신 분의 경우 월세뿐 아니라 보증금을
받지 못할까봐 걱정이 크신데요.
지금 사는 집에서 보증금을 반환하여 주지 않을 때에는 어떻게 해야하나요?
이조로/ 주택임대차 보호법에서는 주택을 인도받고 주민등록을 마치면
그 다음날부터 대항력을 취득하고 여기에 확정일자를 갖추면 저당권과 유사한 우선변제권을 취득합니다.
그런데 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 소멸하게 됩니다.
취득한 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사를 가려면
임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해서 임차권등기를 해야합니다.
다만 주의 할 것은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않을 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있는데,
사연의 경우 당장 임대차 계약을 해지한다고 하더라도 3개월이 지나야 임대차가 끝난다는 문제점이 있습니다.
그러므로 임차인은 지금 사는 임대인이나 이사갈 곳의 임대인에게 사정을 이야기하여
지금 사는 곳의 임대차를 빨리 끝내거나 이사갈 곳의 임대차를 늦추는 것이 현실적인 방법이 될 것 같습니다.
전혜원/ 임대인 계약기간 중에 월세를 30만원에서 40만원으로 30%이상을 올린 것도 집이 빨리 나가지 않는 이유가 되는 것 같은데요.
한 번에 월세를 과도하게 인상한 건 문제가 되지 않나요?
이조로/ 임대인과 임차인은 약정한 차임이나 보증금을 경제사정의 변동 등으로 적정하지 아니하게 된 경우
장래에 대하여 차임의 증감을 청구할 수 있습니다.
증액 청구의 경우는 약정한 차임 등의 20분의 1을 초과할 수 없고, 증액이 있은 후 1년 이내에 다시 증액 청구할 수 없습니다.
사연의 경우 계약기간 중에 임대인의 10만원 인상요구에 임차인이 이에 응하여 합의 한 것으로 볼 수 있는 면도 있지만,
부당하게 과다한 증액으로서 약정한 차임 등의 20분의 1을 초과하는 부분에 대해서 부당이득 반환을 청구할 수도 있을 것입니다.
전혜원/ 이 분의 경우 다음 달에 이사는 가야하고 지금 사는 곳의 임대차는 가장 빨리 종료된다고 하더라도 3개월 후가 되는데요.
사연 주신분의 가장 현실적인 해결책은 무엇일까요?
이조로/ 먼저 지금 당장 임대차 계약 해지를 임대인에게 통보하고,
임차권등기명령을 관할 법원에 신청하면서 다른 곳으로 이사가는 날 임대보증금을 반환해 달라고 사정 이야기를 해보는 것입니다.
이와 더불어 새로 이사갈 곳의 임대인에게 사정 이야기를 하여 임대차 시작을 늦춰달라고 요구해보는 것입니다.
임대인들이 사정을 봐주지 않을 때에는 지금 사는 곳에 임차권을 등기하고 새로운 곳으로 이사가는 것입니다.