<모두의 부동산> 사연소개
이태원에서 오랫동안 의류 소매업을 운영하며
몇 채의 상가부동산을 소유하고 있습니다.
남매를 두고 있는데,
아들은 현재 대기업 20년차 부장급이며,
연봉이 1억원 남짓합니다.
가지고 있는 부동산 중
시세가 20억원 정도이고 보유기간은 10년,
취득가액은 10억원, 보증금 5억원 정도인
건물 하나를 아들에게 양도할지 증여할지를 고민 중에 있습니다.
부동산을 증여하는 것보다 양도하게 되면
세금을 많이 줄일 수 있다고 하던데
부자간에 양도가 인정되는지,
세금을 절세하기 위해선 어느 쪽이 유리한지 궁금합니다.
장효윤/ 몇채의 부동산을 보유하고 계신 분이
자녀에게 부동산을 양도하는 게 좋은지
증여하는 게 유리한지 문의하시는 사연이었는데요.
부동산을 증여하는 건 알고 있었지만
부자지간에 양도를 하는 것도 가능한가요?
장운길/ 네.. 일단은 양도나 증여를 고민하시는 것을 보니까 능력 있는 부모님이시네요...
과거에는 부모와 자식 간의 매매거래는 인정하지 않았으나
요즘은 실지 거래면 인정을 하고 있구요,
부모와 자녀 간에 양도거래가 성립하려면 자녀의 소득으로
부동산을 구입했다는 사실이 증명되어야 합니다.
다시 말해서 양도조건은,
자녀의 부동산 매입자금에 대한 출처가 명확해야 합니다.
시청자 사연의 경우에 아들이 대기업에 다니고
연봉 1억원 정도에 20년차라고 하니까
그동안에 특별한 부동산을 구입하지 않았다면
자금의 출처는 가능해 보입니다.
그래도 그동안 자녀의 소득금액증명원이나
매입대금에 대한 금융자료를 모두 갖추어야 하구요,
아버지의 양도대금 수령내역과 사용내역도 필요합니다.
장효윤/ 그렇다면 오늘 사연 주신 분이 보유하신 부동산
시세가 20억원, 보유기간 10년, 취득가액 10억원,
임대보증금 5억원의 물건을 양도하게 되면
양도소득세가 어느 정도 될까요?
장운길/ 네.. 대충 계산해 보면,
양도가액 20억원에서, 취득가액 10억원, 필요경비 등기비용이나 중개수수료 등이 1억원이라고 가정하면
양도차익이 9억원 정도이구요, 10년이상 보유기간에 대한 장기보유 특별공제가 상가는
양도차익에 30%이니까 3x9=27, 2억7천만원 공제가 됩니다.
여기에 기본공제 250만원하고 과세표준이 6억2천만원이라면 최고세율 38% 적용되고
누진공제 1,940만원하면 양도소득세 약 2억1600만원정도가 계산됩니다.
장효윤/ 양도차익을 계산한 뒤
보유기간에 따른 공제와 기본공제를 계산하는 것이
중요하군요.
그렇다면 증여를 할 경우 세금은 어느 정도 되나요?
장운길/ 네.. 증여세는 오히려 계산이 간단합니다.
오늘 사연에 시세 20억원에 임대보증금 5억원이 있다고 하는데요,
순수증여인지, 부담부증여인지를 선택해야 합니다. 순수 증여는 20억원 전체가 증여가액이 되구요,
부담부 증여는 임대보증금 5억원을 차감한 15억원이 증여가액이 됩니다.
우선 순수증여의 경우에, 20억원에서 존.비속 공제금액인 5,000만원을 뺀 19억5천만원을 기준으로
세율 10억원 초과 40%를 적용하고 누진공제 1억6천만원을 공제하면 6억2천만원의 증여세가 산출되구요,
부담부 증여의 경우에는 보증금을 공제하고 증여가액 15억원에서 친족공제 5천만원 공제하여
14억5천만원에 40% 세율을 적용하고 누진공제하면 4억2천만원의 증여세가 계산됩니다.
결국, 양도세는 2억1,600만원, 순수증여시 증여세는 6억2천만원,
부담부증여시 증여세는 4억2천만원으로 양도소득세가 당장 세금으로는 가장 저렴합니다.
장효윤/ 그럼 당연히 부담이 적은 양도세를 선택해야겠네요.
그런데 이런 문제는 지금 당장의 손익만 계산할 게 아니라 훗날 상속이라든가 이런 문제까지
고려해서 결정하는 게 중요하다면서요?
장운길/ 네. 현 시점에서 세금만 비교하면
증여세가 양도세의 2배정도나 그 이상이 됩니다.
하지만 양도대금으로 시세인 20억원을 수령해야 하기 때문에
아버지의 재산은 변하지 않는 반면
사전에 증여를 하는 경우 아버지의 재산은
20억원만큼 감소하게 됩니다.
따라서 향후 상속세 납부를 생각한다면
자산을 자녀에게 사전증여하는 것이 절세전략이 될 것입니다.
장효윤/ 그럼, 오늘 사연 주신 분은
증여와 양도 중 어떤 방법을 선택하는 게 좋을까요?
장운길/ 네..... 사례를 종합해 보면,
부모의 재산이 많지 않아 상속세 부담이 없는 분이라면
사전에 양도나, 부담부 증여를 활용하여 자녀에게 부동산을 넘기는 것이
절세측면에서 유리하다고 볼 수 있구요,
하지만 10억원 이상 재산이 많은 부동산 자산가들은
사망시점의 상속세 부담이 늘어나는 것을 생각해서
사전에 증여를 통해서 상속재산의 몸집을 줄일 필요가 있을 것입니다.
왜냐하면 양도소득세는 최고세율이 38%이지만,
상속세의 경우 상속세 과세표준이 30억원을 초과하는 경우
최고세율이 50%이기 때문에 재산이 많은 자산가들은
그만큼 상속세 세부담이 커지기 때문입니다.