Q. 아들이 사업을 하기도 하고 친구들 보증을 서 준 적도 많아 걱정입니다. 아들이 혹시 집 저당을 잡힐 경우 아들 명의의 부동산을
채권자들로부터 지키고 싶은데, 부모인 저희가 아들 집에 가등기를 설정하는 게 가능할까요? 또 가등기를 다른 근저당권보다
먼저 설정하면 방어가 가능하다고 들었는데, 사실인가요?
Q. 박보경/ 이런 경우 가등기가 아드님 재산을 지키는 방법이 될 수 있을까요?
< 백승재 변호사, 법무법인 청담 >
A. 백승재 / 채권자들이 아드님 댁에 근저당권 등을 설정하기 전에 순위가 앞서는 가등기를 설정하시려는 것 같습니다.
이런 경우 부모님과 아드님 간의 매매 예약을 원인으로 하는 소유권이전등기청구권을 가지고 가등기를 하시게 되는 것인데요,
사실 등기소에 가 보시면 등기를 담당하시는 등기관님이 반려처분을 하실 수도 있습니다. 설령 가등기의 원인에 대한 증빙을
잘 준비하셔서 가등기를 하셨다하더라도 매도인 매수인 간에 가족 관계가 있다거나 해서 진정한 매매 계약이 없다는 것이
입증된다면 민법 제108조의 통정허위표시에 해당해서 무효가 될 수 있습니다.
Q. 박보경/ 통정허위표시.. 용어가 좀 어려운데 어떤 뜻인가요?
A. 백승재/ 우리 민법 108조에는 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 한다고 되어 있는데요 이런 경우를 법조인들은
통정허위표시라고 부르고 있습니다. '통정'이라는 용어는 '서로의 사정을 알고 있다', 이런 의미라고 생각하시면 되는데요
서로 합의하에 허위의 법률 행위를 하는 것이지요. 사연 주신 분과 아드님 간에 실제로 집을 사고 파실 의사는 없이 가등기만
하실 생각이시지 않겠습니까? 그래서 이 경우도 통정 행위라고 볼 수가 있겠습니다.
Q. 박보경/ 아~ 그렇다면, 사연을 보내주신 분의 경우.. 가등기가 무효가 된다는 말씀이신 거죠?
A. 백승재 / 소송으로 가게 될 경우 아드님 집에 후순위로 근저당을 설정한 저당권자들이 무효를 주장하게 되면 상대방이
유리한 부분이 있다는 것이지요. 결국 소송에서는 사실을 얼마나 잘 주장하느냐 하는 입증의 문제가 되는데요
사연 주신 시청자 분과 아드님이 가족 관계에 있고 부동산 매매 계약을 할 별다른 사정이 없고 후순위 근저당권자들보다
앞서는 순위를 확보하기 위한 것이라는 것을 상대방 변호사님께서 잘 주장하신다면 이 매매 계약을 무효로 만들고 그에 따른
가등기도 무효로 만드실 수 있을 것 같네요.
Q. 박보경 / 그럼.. 가등기는 할 수 있지만, 상대방이 소송에서 무효라는 점을 밝혀낸다면 의미가 없어진다는 말씀으로 정리하면 될까요?
A. 백승재 / 네, 맞습니다. 그리고 사실 이렇게 근저당권에 앞서는 순위를 보전하시려고 가등기를 하시는 경우에
또 다른 문제가 발생하기도 하는데요, 이 사연의 경우 부모님의 채권자들이 아드님 부동산에 가압류나 집행을 할 수도 있게 되거든요.
★박보경/ 아들이 부모님께 보증을 서주지도 않았는데 어떻게 가능한 건가요?
A. 백승재 / 소유권이전등기청구권 같은 채권도 엄연히 채무자의 재산이라고 볼 수 있습니다. 따라서 부모님의 채권자들이
가등기 사실을 파악한다면 아드님 건물에 대한 부모님의 소유권이전등기청구권에 대해서 가압류가 들어올 수도 있겠네요.