[고상철의 부동산투자 초보부터 실전까지] 3편. 입주권과 분양권이란?…‘동·호수 확정 여부’
얼마 전에 친구와 부동산시장에 대하여 이야기를 하다가 송도에 아파트를 분양받으려고 하는데 입주권은 뭐고 분양권은 무엇인지 잘 구분이 안 된다고 물어본 기억이 난다. 뉴스를 보다 보면 흔하게 들리는 말이지만 대부분의 사람들은 이를 구분하지 못한다. 여기서 간단하게 정리해보고자 한다.
입주권은 재개발·재건축사업 또는 택지개발사업 등에 의해 원 조합원이었던 자가 기존의 토지 또는 건축물을 제공하고 대체하여 돌려받는 부동산의 취득권리로서 보통 입주권이라 부르며 이 같은 입주권은 아파트 등을 우선 분양 받을 수 있는 권리를 말한다. 즉, 재개발구역안에서 살고 있던 토지 또는 건축물을 소유하던 사람들이 모여서 조합을 설립하여 조합원들의 토지, 건축물을 모두 철거한 후 새로 건설한 아파트로 입주할 수 있는 권리 즉, 입주권이라는 개념이 등장한다. 재개발·재건축구역안의 조합원들은 일반인들 보다 재개발·재건축아파트를 조합원으로서 더 싸게 공급을 받을 수 있다는 장점이 있다. 그렇기 때문에 평형은 확정되어 있으나 동과 호수가 미확정이 되어 있다.
반면 분양권이란 주택을 사고자 하는 사람들이 새 아파트를 분양하는 곳에 가서 청약신청을 하여 당첨이 되고난 후 계약을 하게 되면 건설회사와 계약을 하게 되면 받게되는 권리를 분양권이라고 보면 된다. 즉, 간단하게 이야기 하면 분양권은 아파트나 상가의 소유권으로서 청약통장 등에 의해 분양받은 자가 취득하게 될 부동산에 대한 취득권리라고 보면 된다. 따라서 일반적으로 계약을 한 것이므로 평형과 동·호수가 확정이 되어있다.
그럼 실질적인 건물에 대한 취득을 하는 시점은 언제인지 확인해 보겠다. 입주권을 가진 사람은 아파트를 모두 건축한 후 사용검사를 받은 때를 취득시기로 보고 분양권을 가진 사람은 잔금의 청산일과 등기부상 등기접수일 중 빠른 날을 취득하는 시점으로 본다.
여기서 입주권을 양도한다는 의미는 입주권을 가진 소유자가 아파트가 건설되기 이전에 '프리미엄(premium 권리금)'을 받고 소유자의 부동산을 양도하는 것이다. 쉽게 정리하면 현재 부동산의 평가액에 프리미엄을 받고 양도하는 것이다. 그리고 분양권을 양도한다는 것은 분양권의 소유자가 계약 당시부터 지급한 부동산권리에 프리미엄을 받아 양도하는 것이다.
흔히 부르기를 '전매한다'고 한다. 투기과열지구안에서는 분양권의 전매를 금지시키고 있는데 현재의 부동산시장의 거래 활성화를 위하여 투기과열지구를 전국 모든 지역에서 해제를 하였고 그리하여 전국에서는 분양권의 전매는 가능하게 되었다. 종전에는 분양권 등에 대해서는 전매가 금지되었음에도 불구하고 대부분의 사람들이 전매를 하고 있는데 일반적으로 행해지는 경우가 '복등기'이다. '복등기'란 아파트에 대한 원 소유자인 조합원이나 분양을 받을 자에게 등기가 이전되는 날에 또 다른 매수자에게 등기를 해서 중간에 등기 없이 진행이 되는 것이다.
미등기 전매가 이뤄지기 때문에 문제가 많이 발생하고, 아파트의 가격도 급상승하게 되는 원인이 되어 공급질서를 혼란하게 만들기 때문에 규제대상이 되는 것이다. 그리고 최근 재개발·재건축 사업이 진행되는 곳의 입주권은 나의 주택이 사라지고 새로운 주택을 신축하기 전까지는 건축물이 소실되므로 주택으로 간주하는지 주택에서 제외하는지에 대하여 명확하게 알지 못하는 사람들이 대부분이다. 예전에는 입주권을 주택으로 보지 않았으나 양도소득세를 줄이려는 편법 등의 행위가 많아지면서 2006년 1월 1일 이후 취득하거나 관리처분계획인가를 받은 입주권은 주택으로 간주가 되며, 2006년 1월1일 이전에 관리처분계획의 인가를 받은 경우에는 주택 수에 포함되지 않아서 세금 관련하여 다주택자로 포함되지 않아 세금의 감면을 볼 수 있게 된다.
<글. 고상철 <a href=http://sise.wownet.co.kr/search/main/main.asp?mseq=419&searchStr=039340 target=_blank>한국경제TV 와우랜드 온라인 공인중개사 부동산 공법 전임교수>