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상생임대주택 제도를 믿고 전세금을 동결하거나 인상률을 자제했던 집주인들의 셈법이 복잡해졌습니다. 일정한 요건을 갖추면 직접 거주하지 않아도 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있었는데, 이제는 언제까지 집을 팔아야 하는지 ‘매도 기한’까지 따져야 하기 때문입니다. 다음 임대차계약을 앞둔 임대인 역시 지금 상생임대 계약을 진행하는 것이 유리한지 고민할 수밖에 없습니다.
근거 규정은 소득세법 시행령 제155조의3입니다. 문재인 정부 시절인 2022년 2월 15일 도입된 이 제도는, 당시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하고 2년 이상 임대하는 등 요건을 갖추면 비과세에 필요한 거주기간 중 1년을 채운 것으로 인정해 주었습니다. 임대료 인상을 억제해 전월세 시장을 안정시키려는 취지였습니다.
이어 윤석열 정부는 2022년 8월 2일, 거주요건을 1년 인정에서 ‘전액 면제’하는 방식으로 혜택을 대폭 확대했습니다. 계약 체결 기한도 당초 2022년 말에서 2024년 말까지로 늘렸고, 2024년 11월 12일 개정을 통해 2026년 말까지 연장했습니다.
그러나 이재명 정부는 최근 계약 체결 기한을 더 연장하지 않기로 하고, 기존 상생임대주택에 대해서도 ‘양도기한’을 신설했습니다. 2026년 9월 30일 개정돼 10월 1일부터 시행된 규정입니다. 정부가 세제개편안에서 밝힌 취지는 비거주 주택 보유에 대한 세제지원의 합리화입니다. 계약갱신청구권 행사로 대부분의 임대차에서 이미 5%의 법정 인상 한도가 적용되는 상황에서, 단지 법을 준수했다는 이유만으로 거주 요건을 전부 면제하는 과도한 혜택을 계속 부여할 필요는 없다는 판단입니다.
상생임대기간이 끝났다면, 양도기한부터 확인해야
요건을 갖춘 상생임대차계약에 따른 임대기간이 2026년 12월 31일 이전에 종료되는 경우에는 2027년 12월 31일까지 주택을 양도해야 합니다. 이미 상생임대를 마친 임대인이 가장 먼저 확인해야 할 날짜입니다.
만약 2027년 이후에 해당 임대기간이 끝난다면, 종료일부터 1년이 되는 날과 2029년 12월 31일 중 ‘빠른 날’까지 양도해야 합니다. 예를 들어 임대기간이 2027년 6월 30일에 끝나면 양도기한은 2028년 6월 30일까지입니다. 2029년 말은 모든 주택에 공통으로 주어진 일률적인 매도기한이 아니라 특례 적용의 최종 한계일입니다.
이때 1년의 기산점은 해당 상생임대차계약의 임대기간 종료일입니다. 임대를 계속 이어가고 있다면 단순히 2년을 채운 날과 실제 임대 종료일을 구분해야 합니다. 양도 시기 역시 원칙적으로 잔금청산일 기준이며, 잔금 전에 소유권이전등기를 먼저 마쳤다면 등기접수일이 기준이 됩니다. 기한 내에 매매계약서 작성에 도장만 찍어서는 부족하며 잔금 청산이나 등기까지 완료돼야 합니다.
그런데 내 집은 정말 상생임대주택일까
이러한 매도 계획을 세우기 전 반드시 전제돼야 할 점이 있습니다. 자신의 주택이 실제로 상생임대 요건을 완벽히 갖췄거나, 양도 전까지 갖출 수 있는지 검증하는 것입니다. 직전 임대차계약과 상생임대차계약을 나란히 놓고 다음 요건들을 확인해야 합니다.
첫째, 주택 취득 후 자신이 직접 체결한 직전 계약으로 1년6개월 이상 임대했어야 합니다. 둘째, 그다음 체결하는 상생임대차계약의 보증금이나 임대료 증가율이 직전 계약 대비 5% 이내여야 합니다. 셋째, 그 상생임대차계약으로 실제 2년 이상 임대해야 합니다.
상생임대차계약은 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결하고 임대를 개시해야 하며, 계약금 수령 사실도 금융 증빙으로 확인돼야 합니다.
특히 주의할 점은, 주택을 매수하면서 전 세입자의 계약을 그대로 승계한 ‘승계계약’은 직전 임대차계약으로 인정되지 않는다는 사실입니다. 승계한 계약을 처음 갱신하면서 5% 이내로 올렸다는 사정 만으로는 요건을 충족할 수 없습니다. 취득 후 자신이 직접 체결한 계약으로 직전 임대기간 1년 6개월을 먼저 채운 뒤, 그다음 계약의 요건을 따져야 합니다.
또한 전세와 월세를 전환한 경우라면 세법상 환산 산식을 기준으로 인상률을 계산해야 합니다. 중도 퇴실이 발생한 경우에도 실제 임대기간을 정밀하게 확인하되, 월력 계산 법리와 일정 요건하에 새 계약의 임대기간을 합산할 수 있는지 세부 규정까지 살펴야 합니다. 단순히 계약서상 적힌 기간만으로 지레 판단해서는 안 됩니다.
지금 계약하거나 갱신해도 혜택을 받을 수 있을까
주택 매수 후 직접 체결한 직전 임대차계약으로 1년 6개월 이상을 채우고 다음 계약을 앞둔 임대인에게는 아직 기회가 남아 있습니다. 2026년 12월 31일까지 인상률 5% 이내의 상생임대차계약을 체결하고 임대를 개시하면 됩니다. 이후 실제 임대기간 2년 이상과 양도기한 등 나머지 요건을 충족하면 특례를 적용받을 수 있습니다.
가령 직전 보증금이 5억원인 주택을 올해 계약해 2026년 12월 1년부터 2028년 11월 30일까지 5억 2500만원에 실제 임대했다면, 인상률(5%)과 임대기간(2년) 요건을 갖추게 됩니다. 이 경우 양도기한은 임대 종료 후 1년이 되는 2029년 11월 30일이 됩니다. 반면 이번 계약에서 보증금을 5억 5000만원으로 올린다면 인상률이 10%가 되므로 해당 특례를 받을 수 없습니다.
2년을 채우기 전에 추가 증액을 요구하여 요건을 벗어나는 경우도 주의해야 합니다. 세입자의 계약갱신청구권 행사에 따른 계약 역시 상생임대차계약이 될 수 있습니다. 임대인이 거주 요건을 채우려고 갱신을 거절한 뒤 입주하는 상황을 방지하려는 취지였습니다. 다만 갱신계약이라 하더라도 직전 계약 요건, 실제 임대기간, 양도기한을 모두 충족해야 함은 동일합니다.
만약 상생임대 특례를 포기하더라도 적법한 갱신요구권 행사에 따른 법정 증액 제한(5%)은 그대로 적용됩니다. 따라서 임대료를 자율적으로 새로 정할 수 있는 계약 유형이라면, 임대료 인상에 따른 추가 임대수익 및 보증금 운용 이익과 특례 적용 시 예상되는 절세액을 시뮬레이션하여 비교해야 합니다. 아울러 정해진 기한 내에 집을 매도할 의사가 실제로 있는지도 계약 체결 전에 함께 판단해야 할 핵심 요소입니다.
상생임대만 믿었는데, 이거 너무한 거 아냐?
이처럼 세제 혜택을 축소하고 양도기한을 신설하자, 기존 상생임대 제도를 믿고 임대료를 동결하거나 최소한으로 인상했던 임대인들의 신뢰를 훼손하는 것 아니냐는 지적이 나옵니다. 하지만 헌법재판소는 조세우대조치가 사정 변경에 따라 축소되거나 폐지될 수 있으며, 종전의 세제 혜택이 영구히 계속되리라는 기대가 곧바로 법적으로 보호받는 기득권이 되지는 않는다 판단했습니다(헌법재판소 2008. 5. 29. 선고 2006헌바99 결정 참조).
이번 개정 역시 이미 양도가 완료되어 확정된 비과세 혜택을 소급하여 박탈하는 것이 아니라, 향후 양도하는 주택의 특례 적용 요건을 변경하는 것이므로 그 자체로 위헌, 위법의 문제가 있다고 보기는 어렵습니다.
다른 한편에서는, 상생임대 요건을 충족하지 못한 임대인들이 실거주를 선택할 경우 전월세 공급이 줄어들어 전월세 시장을 자극할 수 있다는 시장의 우려도 존재합니다. 이에 대해 다른 집에 임차인으로 거주하던 1주택자가 본인 소유 주택으로 입주하는 경우에는 공급과 수요가 동시에 감소하므로 시장에 미치는 영향이 미미하다는 반론도 만만치 않습니다. 결국 2027년부터 2029년까지 얼마나 많은 매물이 실제 거래로 이어질지, 그리고 2030년 이후 전월세 시장에 어떤 파장을 남길지는 지속해서 지켜봐야 합니다.
다만 임대인에게 당장 필요한 실무적 대응은 분명합니다. 기존 임대차계약서를 다시 꺼내어 요건 충족 여부와 양도기한을 철저히 확인하는 것입니다. 새로운 계약을 앞두고 있다면 임대료 인상률을 정하기 전에 상생임대 적용 가능성과 향후 매도 플랜부터 함께 따져보아야 합니다. 정부 역시 세제 혜택이 실제로 유도해 낸 임대차 시장의 안정 효과를 냉정히 평가하고, 기존 정책을 믿고 임대 조건을 지킨 납세자들이 합리적으로 대응할 수 있는 길을 살펴야 합니다. 혜택의 적정성 확보와 정책 신뢰 보호는 제도를 정비하는 과정에서 함께 균형 있게 고려해야 할 핵심 기준입니다.
체크포인트
상생임대기간이 2026년 말까지 종료되면 2027년 말까지, 2027년 이후 종료되면 종료 후 1년이 되는 날과 2029년 말 중 빠른 날까지 양도해야 한다.
계약 체결 시한 및 승계계약 주의: 직전 임대기간(1년 6개월)을 채웠다면 2026년 말까지 계약 체결 및 임대 개시를 검토해야 합니다. 매수 시 승계한 계약은 직전 임대차로 인정되지 않으며 5% 인상률 준수가 필수다.
갱신계약 및 세후 실익 계산: 계약갱신청구권에 따른 계약도 특례 대상이 될 수 있습니다. 실제 임대기간과 양도기한을 따져보고, 매도 가격 조율 시 세후 실익을 기준으로 최종 판단해야 한다.