정부가 15억원 넘는 아파트에도 담보대출을 허용하고, 무주택·1주택자에 대한 담보인정비율(LTV)을 일괄 50%로 완화하는 부동산 거래 정상화 방안을 그제 내놨다. 새 아파트 중도금 대출 보증도 현행 분양가 ‘9억원 이하’에서 ‘12억원 이하’로 확대하기로 했다. 이는 문재인 정부 때 꽉 틀어막은 부동산 대출을 풀어주려는 시도지만 이미 거래절벽이 본격화한 시장에 얼마나 효과가 있을지 미지수다.
주택담보대출 금리 상단이 연 7%대 중반까지 급등했고, 확정금리를 연 6%까지 주는 공채 발행이 쏟아지는 판에 과연 누가 빚을 내 집을 살까 싶다. 생색만 내고 효과는 적은 ‘찔끔 완화’꼴이 날 공산이 크다.
2019년 도입된 고가주택 담보대출 금지는 시장원리상 말이 안 되는 규제였다. 투기지역·투기과열지구라고 해도 15억원 기준을 넘어서면 아예 담보대출 자체를 불허하는 반(反)시장적 규제였다. LTV도 60% 선에서 형성되는 게 맞다. 이런 비정상적인 조치들을 원상으로 돌리는 것을 규제 완화라고 반겨야 할지 어리둥절하다.
부동산시장 상황을 볼 때 대책 마련이 한발 뒤늦은 감도 없지 않다. 작년까지 3년간 9월 평균 서울 아파트 매매량은 4913건이었는데, 지난 9월엔 650건에 불과했다. 글로벌 금융위기 직후 한 달 1000건이 넘던 거래량과 비교해도 사상 최악이다. 이러니 서울 아파트 매매가격이 22주 연속 하락하고 있는 것이다. 서울 아파트값이 금융위기 당시 하락 폭보다 클 것이라는 우려가 크다.
정부는 다음달 수도권과 세종시에 걸친 투기과열지구 및 조정대상지역 규제를 추가 해제할지 검토하겠다고 했다. 그러나 이 정도로 부동산 거래심리가 회복되고 시장이 연착륙할 수 있을지 의문이다. 기존 주택 거래 침체는 분양시장 냉각과 미분양 적체로 이어져 건설사 유동성 문제를 불거지게 할 수 있다. 또한 건설투자 감소도 불러와 경기 침체의 골을 키우고 거시경제의 복원력도 약화시킬 것이다.
속도감 있고 과감한 부동산 규제 완화만이 답이다. 대출규제를 더 큰 폭으로 완화하고, 양도소득세·취득세 중과 등 겹겹이 쌓아놓은 다주택자 규제를 본격적으로 푸는 것을 검토해야 한다. 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제의 추가 완화도 저울질할 필요가 있다.