최근 해외 부동산 투자에 대한 관심이 높아지고 있다. 국내 부동산 시장이 금리 상승과 정부 정책으로 주춤하고 있기 때문이다. 일반 투자자가 해외 부동산에 직접 투자하기는 쉽지 않다. 부동산 투자를 하려면 직접 물건을 확인하는 실사와 건물 및 임차인 관리 등이 필수인데, 해외 부동산을 직접 찾아다니는 건 쉬운 일이 아니다. 물류센터, 오피스 등의 구매대금을 개인 혼자 부담한다는 것 역시 보통 일이 아니다. 대안은 간접투자다. 즉 여러 투자자의 자금을 모아서 해외 부동산에 투자하고 관리는 전문가에게 맡기는 것이다. 이렇게 할 경우 소액으로도 해외 우량 부동산에 투자할 수 있고, 관리 부담도 덜 수 있다. 글로벌 부동산에 간접투자하는 방식은 크게 네 가지가 있다. (1) 국내 상장 해외 리츠(REITs)첫 번째 방식은 ‘국내에 상장된 해외 부동산 리츠(REITs: Real Estate Investment Trusts)’를 통해 투자하는 것이다. 리츠란 다수의 투자자로부터 자금을 모집해 부동산, 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 부동산투자회사다.
법적으로 리츠도 회사이기 때문에 일반 기업처럼 주식을 상장할 수 있다. 투자자는 증권사 주식매매 시스템을 통해 상장된 리츠 주식을 매매할 수 있다. 현재 한국에서 해외 부동산에 투자하는 상장 리츠는 2개가 있다.
국내 상장 리츠를 통해 해외 부동산에 투자할 때의 가장 큰 장점은 세금이다. 리츠는 주식처럼 거래되기 때문에 매수가격보다 매도가격이 높으면 차익이 발생한다. 국내 주식의 매매차익은 비과세이기 때문에 리츠에서 발생하는 매매차익도 비과세 혜택을 적용받는다. 해외 부동산에 투자하는 리츠도 마찬가지다. 일반 펀드와 상장지수펀드(ETF)의 매매차익이 과세되는 것과 비교하면 상당한 장점이다.
또한 공모 리츠에서 받은 배당금은 투자액이 5000만원 이하이면 9.9%의 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 세제혜택을 받기 위해서는 2023년 말까지 투자해야 하며, 3년간 지급받은 배당소득에 대해서만 혜택이 적용된다. 3년 미만 투자 시에는 감면된 세액을 추징당하므로 주의해야 한다. 직전 3개 과세기간 중 1회 이상 금융소득 종합과세 대상자에 해당하는 때도 세제혜택을 받을 수 없다. (2) 글로벌 부동산 펀드두 번째 방식은 ‘글로벌 부동산 펀드’에 투자하는 것이다. 이는 투자자가 증권사, 은행 등 금융회사를 통해 해외 부동산 혹은 부동산 관련 증권에 투자하는 펀드에 가입하는 것을 의미한다.
다만 어떤 부동산 펀드는 환매가 불가능한 구조로 돼 있으며, 이런 유형의 펀드 중 일부는 ETF처럼 주식시장에 상장하기도 한다. 투자자는 증권사의 주식매매 시스템을 통해 해당 펀드를 거래할 수 있다. 부동산 펀드에서 발생하는 배당소득도 요건을 충족하면 리츠처럼 9.9%의 세율로 분리과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 매매차익에 대해서는 부동산 펀드의 세부 유형에 따라 과세 방식이 다르다. 상장된 회사형 부동산 펀드는 매매차익에 세금을 물리지 않는다. 그러나 신탁형 부동산 펀드는 15.4%의 소득세를 내야 한다. (3) 글로벌 리츠 ETF세 번째 방식은 국내 주식시장에 상장된 ‘글로벌 리츠 ETF’에 투자하는 것이다. ETF는 주식시장에 상장돼 주식처럼 거래되는 펀드다. ETF는 일반적으로 특정한 지수를 추종하는데, 해외 시장에 상장된 리츠 관련 지수를 추종하는 ETF를 글로벌 리츠 ETF라고 한다.
예를 들어 미래에셋자산운용이 운용하는 ‘TIGER 미국MSCI리츠(합성H)’는 ‘MSCI US 리츠 지수’의 움직임을 추적하는 ETF다. 미국의 부동산에 직접 투자하는 것은 아니지만, 미국 부동산에 투자하는 리츠들로 이뤄진 지수의 움직임을 추종하기 때문에 미국 부동산에 투자하는 효과를 얻을 수 있다.
글로벌 리츠 ETF는 일반적으로 해외 상장 리츠 혹은 해외 리츠 지수 관련 파생상품에 투자한다. 법적으로 펀드이기 때문에 매매차익에 대해 15.4%의 소득세가 부과된다. 분배금에 대해서는 요건을 충족하는 경우 리츠나 부동산 펀드와 마찬가지로 한시적인 분리과세(세율 9.9%)를 적용받을 수 있다. (4) 해외 상장 리츠 및 관련 ETF마지막으로 해외 시장에 상장된 리츠 혹은 리츠 ETF에 투자하는 방법이 있다. 이를 위해서는 해외주식 매매가 가능한 증권사에서 일반 주식계좌(종합계좌)를 개설한 뒤 투자자가 직접 매매해야 한다.
해외 상장 리츠 및 관련 ETF의 매매차익에는 양도소득세가 부과되며, 세율은 22%(양도소득세 20%+지방소득세 2%)다. 이때 매매차익은 국내 상장 리츠나 ETF와 달리 손실상계가 된다. 예를 들어 어떤 리츠는 1000만원 수익이 나고, 어떤 리츠는 500만원 손실이 발생했다면 둘을 상계해 순이익 500만원에 대해서만 과세한다. 과세할 때 총 매매차익에서 250만원을 공제해준다. 예컨대 총 매매차익이 251만원이면 1만원에 대해서만 과세한다.
배당금 및 분배금에 대해서는 배당소득세가 붙는다. 투자하는 리츠 및 ETF가 상장된 국가의 배당소득세율이 한국 배당소득세율인 14%보다 높다면 현지에서만 원천징수된다. 하지만 현지에서의 세율이 14%보다 낮다면 14%와 현지 세율 간 차이 그리고 지방소득세 10%가 국내에서 원천징수된다. 결론적으로 배당이나 분배금에 대해 최소한 15.4%의 세금을 내야 하는 셈이다.
윤치선 미래에셋투자와연금센터 연구위원