이 기사는 11월 20일 09:31 자본 시장의 혜안 “마켓인사이트”에 게재된 기사입니다.
≪이 기사는 11월20일(09:31) 자본시장의 혜안 ‘마켓인사이트’에 게재된 기사입니다≫
“경기 사이클 하강 우려로 해외 부동산 투자에 불안함을 느낀다면 유럽 부동산 매자닌(중순위) 대출 펀드를 한국 기관투자가들에게 추천하고 싶습니다.”
알리 임란 라살자산운용 유럽 부동산대출투자 부문 전무(사진)는 최근 한국경제신문과의 인터뷰에서 “부동산 소유주에게 대출해주는 펀드에 투자하면 부동산 가격이 폭락하지 않는 한 원금을 돌려받을 수 있다”며 이같이 말했다. 임란 전무는 라살자산운용의 유럽 부동산 대출투자 펀드 운용을 총괄한다. 라살자산운용은 2010년부터 총 45억유로 규모(약정 기준), 70여건의 대출 투자를 했다.
시장 금리가 낮은 유럽에 해외 기관들이 투자할 여지가 생기는 것은 유럽 각 국 정부가 은행들을 강력하게 규제해서다. 임란 전무는 “유럽 은행들의 부동산 담보대출 이자는 연 1%대에 불과할 정도로 낮지만 담보인정비율(LTV) 60%이내 선순위 대출만 한다”며 “LTV 60~75% 구간 중순위 대출을 하는 사모펀드 등 비은행 대출 기관의 이자율은 상대적으로 높다”고 설명했다.
임란 전무는 “유럽 시장은 한국 투자자들이 주로 투자하는 미국 중순위 부동산 대출 시장과 비교해도 경쟁력이 있다”며 “미국은 경쟁 입찰로 대출채권 투자가 이뤄지는 반면 유럽은 거래의 상당부분이 수의계약으로 이뤄져 수익률이 상대적으로 높은 편”이라고 말했다. 그는 “미국은 부동산 거래 시장이 크고 비은행 대출이 매우 발달한 반면 유럽은 비은행 대출 시장이 본격적으로 커지는 단계”라고 덧붙였다.
라살자산운용의 부동산 대출펀드가 투자하는 주요 대상은 영국 프랑스 독일 등 서유럽 주요 국의 도심 인근 물류시설, 학생주거, 호텔 등이다. 임란 전무는 “경제가 탄탄한 서유럽 주요국 대도시 인근 물류시설 등은 임대 수요가 많고 도시 확장으로 인해 땅값 상승도 기대된다”고 말했다. 임란 전무는 “그동안 운용한 부동산대출펀드들은 메자닌 투자 전략을 통해 약 7%의 수익률을 올리고 있다”고 강조했다.
메자닌 대출 투자는 부동산 소유주(차주)가 파산하는 등의 이변이 생기면 곧바로 손실로 이어질 수 있어 위험하다는 지적에 대해서도 반박했다. 부동산을 사는 경우 가격 하락시 팔지 않고 버티면서 손실을 피할 여지가 있다. 임란 전무는 “차주의 채무불이행 등에 대해 조치를 취할 수 있도록 선순위 대출자인 은행과 협약을 맺고 메자닌 대출을 한다”고 말했다.
임란 전무는 “라살자산운용은 부동산 지분 투자도 병행하기 때문에 여차하면 매입할 수도 있겠다는 판단이 서는 자산에만 대출한다”고 덧붙였다. 이해충돌 방지 원칙 때문에 대출해준 자산을 스스로 매입할 수는 없지만 그 만큼 우량하다고 여기는 자산에만 대출해준다는 의미다.
존스랑라살 그룹 산하 라살자산운용은 17개국에서 부동산 등 실물 위주로 678억달러(약 79조2000억원)의 자산을 운용하는 글로벌 자산운용사다. 오피스 빌딩을 비롯해 리테일(상가) 물류 주택 등 다양한 부동산에 자산을 배분하고 있다.
이현일 기자 hiuneal@hankyung.com