고가주택 장특공제율은 줄어들어
1가구 1주택자는 집을 팔아도 세금을 안 내는 것으로 착각하는 이들이 많다. 결론부터 말하면 절대 아니다. 문재인 정부 들어 1주택자에 대한 과세도 강화하면서 잘못하면 양도세 폭탄을 맞을 수 있는 상황이 됐다. 문재인 정부는 1주택자에 대한 양도세 과세를 더욱 강화할 예정이다.
◆1주택자 양도세 부담 사실상 없었지만…
문재인 정부 이전 1가구 1주택 비과세를 받으려면 주택 취득 후 2년 이상 보유만 하면 됐다. 종전 주택을 취득하고 1년이 지난 후 이사 등으로 새로운 주택을 사서 일시적 2주택자가 되는 경우에도 새로운 주택 취득일부터 3년 이내에 종전 주택을 팔면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있었다.
다만 1주택 비과세를 적용받더라도 양도금액이 9억 원을 초과하는 고가 주택은 조금이지만 세금을 내야 했다. 양도 차익 중 양도금액이 9억 원을 초과하는 비율만큼은 세금을 내는 대상이다. 보유 기간에 따라 최대 80%의 장기보유특별공제를 받을 수 있어 실제 세금 부담은 거의 없었다.
◆거주하지 않으면 세금 폭탄
문제인 정부 들어 2017년 8·2대책, 작년 9·13대책이 잇달아 나오면서 1주택자도 양도세 부담에서 자유로울 수 없게 됐다. 우선 8·2 대책으로 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 신규로 취득한 주택은 양도 시까지 2년을 거주해야만 비과세를 적용받을 수 있다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 주택은 해당 사항이 없다.
9·13 대책으로 몇 가지 제한이 추가됐다. 우선 일시적 2주택자에 대한 유예 기간이 축소됐다. 일반적인 종전 주택 처분 유예 기간은 3년이다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 추가로 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우 종전 주택 처분 유예 기간이 2년으로 축소됐다.
또 2020년 1월 1일 이후 양도하는 고가 주택은 장기보유공제를 최대 80% 적용받으려면 2년 이상 거주해야 한다. 이 제한 요건은 주택의 취득 시기와 상관없이 적용한다. 2년 거주 요건을 갖추지 못하면 최대 30%의 공제율만 적용된다.끝으로 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택은 1주택 보유 기간을 주택을 취득할 때가 아니라 1주택이 된 시점부터 적용한다. 종전에는 다주택자도 주택을 처분해 1주택자가 되기만 하면 곧바로 양도해도 비과세 혜택을 받았다. 앞으로는 1주택자가 된 이후 2년이 지나야 비과세 혜택을 받는다. 1주택자도 양도세 문제에 대해 안심할 수 없는 시대가 열린 것이다.
◆추가 폭탄 예고
1주택자 양도세 폭탄은 여기서 끝나지 않을 조짐이다. 지난해 종합부동산세 세율 인상 등을 이끌었던 대통령 직속 정책기획위원회 산하 재정개혁특별위원회가 이번에는 ‘똘똘한 한 채’를 타깃으로 삼았다. 지난해 7월 세제개편 권고안에서 빠졌던 고가 1주택자 과세 강화를 정부에 주문했다.특위는 올해 정부의 세법 개정과 중장기 조세·예산 정책 수립에 반영할 ‘재정개혁 보고서’를 26일 확정해 정부에 제출했다. 특위는 공평과세를 강화한다는 명목으로 고가 1주택자에 대한 장기보유 특별공제 혜택을 축소해야 한다는 권고안을 보고서에 담았다. 연간 공제율 증가폭을 축소하거나 공제 한도를 적용받는 기간 요건을 강화해야 한다는 내용이다. 현행 소득세법에 따르면 실거래가 9억원 초과분 등에 대해 양도소득세 비과세 혜택을 못 받는 1가구 1주택자는 장기보유 특별공제를 받을 수 있다. 보유기간 3년 이상인 경우 공제율 24%를 시작으로 보유기간이 1년 늘어날 때마다 공제율이 8%포인트씩 올라 10년 이상이면 최대치인 80%를 적용받는다.
민경진 기자 truth@hankyung.com
