지난 15일 국토교통부는 서울 고척동 옛 영등포교도소에서 출입기자를 대상으로 ‘뉴 스테이(기업형 임대주택)’ 현장 설명회를 열었다. 기자들의 궁금증은 교통정체 유발 가능성과 사업 수익성 등 두 가지로 모아졌다.2300여가구 대단지가 들어설 자리에 비해 주변 도로는 너무 좁았다. 국토부 관계자는 “기부채납(공공기여)으로 도로 1만5000여㎡를 조성할 계획”이라고 설명했다. “그것으로 부족하다는 주민의 지적이 많다”는 질문에 이 관계자는 “광역교통망 계획은 필요하지 않다”고 답했다.
8년 후 분양전환 절차 등에 대한 질문도 나왔다. 이곳 사업(예정)자는 토지를 사지 않아도 된다. 주택도시기금과 LH(한국토지주택공사)가 출·융자하는 ‘토지지원 리츠(부동산투자회사)’가 땅을 사서 사업자에게 빌려준다. 사업자와 기금이 출·융자하는 ‘임대 리츠’는 아파트를 소유한다. 임대 리츠는 월세를 받고 이 중 일부를 토지지원 리츠에 토지 임대료 명목으로 넘긴다. 전문가들은 수입이 분산되는 탓에 임대 리츠가 수익성을 확보하기 쉽지 않다고 지적한다.
한 현장 관계자는 “사업자가 손해를 볼 수도 있는 구조”라고 털어놨다. 분양전환에 대해선 “토지지원 리츠와 임대 리츠 투자자가 동일한 수익률을 올릴 수 있도록 배분한 뒤 청산한다”는 원론적 입장만 내놨다. 나머지는 사업자가 알아서 계획을 짜 와야 한다.
성큼 다가온 월세 시대에 양질의 임대주택을 공급하려는 정부의 시도는 좋다. 그러나 주변 주거 환경에 미치는 영향과 수익성을 면밀하게 검토하지 않고 ‘무조건 짓고 보자’며 밀어붙이는 것은 곤란하다. 영등포교도소 부지는 LH가 수 년 전부터 주상복합 용도로 내놨으나 팔리지 않은 땅이다. 시장 참여자들이 주변 여건이 여의치 않다고 판단한 것이다.
행복주택도 마찬가지다. 서울 수서역, 용산역 근처 등 1000가구 이상 대규모 행복주택이 들어설 지역 주민들의 반발은 갈수록 거세지고 있다. 임대주택 공급을 늘리려면 정부는 먼저 교통 여건, 주택 수급 현황 등 주민들이 우려하는 부분에 대해 적극적으로 소통해야 한다.
이해성 건설부동산부 기자 ihs@hankyung.com
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