(서울=연합뉴스) 윤종석 기자 = 정부가 추진 중인 도심 공공주택 복합사업의 첫 수익 구조가 공개됐다.
서울 은평구 증산4구역의 사업계획과 추정 분담금이 나왔는데, 종상향을 통해 용적률이 민간 개발 대비 48%포인트 오른 295%를 부여받아 가구당 평균 부담금은 기존 2억3천만원에서 9천만원으로 1억4천만원 줄어드는 것으로 나타났다.
정부가 약속한 수익률 30%포인트를 훌쩍 넘긴다.
국토교통부는 28일 오후 증산4구역을 상대로 2차 설명회를 열어 주민들에게 용적률 인센티브와 예상 분담금 등을 공개했다.
설명회는 은평구청 유튜브를 통해 생중계됐다.
증산4구역은 이미 주민 동의 요건을 확보하는 등 사업 속도가 가장 빠른 곳이다.
증산4구역에는 종상향 등을 적극적으로 적용해 용적률을 295%까지 올린다. 기존 민간 개발 때 용적률 247% 대비 48%포인트 올라가는 것이다.
그러면서 기부채납 비율은 6%포인트 줄여 대지면적은 기존 13만㎡에서 13만8천㎡로 넓어진다.
이와 같은 종상향이나 기부채납 비율 인하 등은 정부가 도심 공공주택 복합사업에서 보장한 인센티브다.
이렇게 되니 공급되는 주택 수는 기존 자력 개발 때 예정했던 3천421호에서 4천112호로 691호나 증가하면서 사업 수익성이 크게 올라간다.
대신 4천112호 중 10%인 412호는 각각 공공임대와 공공자가주택으로 공급된다.
남은 80%인 3천288호의 주택은 40%씩 나눠져 토지 등 소유자에 대한 우선공급분(1천642호)과 일반인을 위한 공공분양(1천646호)으로 돌아간다.
국토부는 이 사업에서 토지 등 소유자의 분담금 총액은 1천665억원으로 기존 3천970억원 대비 2천305억원 줄어들 것으로 예상했다.
호당 평균 분담금은 9천만원으로, 기존 자력개발 시 분담금 2억3천만원에 비해 1억4천만원이나 줄어든다는 것이다.
이를 감안해 토지 등 소유자의 수익률을 계산하면 정부가 당초 약속한 30%포인트도 훌쩍 넘게 되다는 것이 정부의 설명이다.
정부는 전용면적 당 수익성 분석 내용도 소개했다.
일반분양가는 59㎡는 5억8천292만원, 84㎡는 7억3천70만원으로 추정됐다. 이 단지는 분양가상한제 적용 대상이어서 그 공식으로 산출한 가격이다.
토지 등 소유자에 대한 우선공급 가격은 일반분양가의 85%를 적용해 59㎡는 4억9천400만원, 84㎡는 6억2천만원이 된다.
토지 등 소유자의 분담금은 우선공급 가격에서 종전자산을 빼면 된다.
국토부는 대지지분이 10평짜리인 빌라 소유주의 경우 종전자산이 3억4천900만~4억원 선에서 평가될 것으로 예측했다.
전용면적 84㎡를 선택한 토지 등 소유자의 분담금은 우선공급가 6억2천만원에서 종전자산 3억4천900만~4억원을 뺀 2억2천만~2억7천100만원으로 추정된다.
전용 56㎡를 받는 토지 등 소유자의 분담금은 9천400만~1억4천500만원으로 추산됐다.
정부는 아직은 추정액일 뿐, 사업 진행 과정에서 일부 변경은 불가피하다고 안내했다.
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