"임대인이 소유권 회복하면 임대권한도 즉시 회복"…임차인 보호 강화
(서울=연합뉴스) 임순현 기자 = 신탁된 부동산을 수탁자의 승낙없이 임대했더라도 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복하면 그 즉시 임차권 대항력이 발생한다는 대법원 판결이 나왔다.
수탁자의 승낙이 없더라도 임대차 계약 자체는 유효하기 때문에 임대인이 소유권을 회복하면 곧바로 임차권 대항력이 발생한 것으로 인정해 임차인을 최대한 보호해야 한다는 취지다.
대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 안 모씨가 부동산개발업체인 A사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구소송 상고심에서 원고 승소 판결한 원심을 확정했다고 2일 밝혔다.
안씨는 2014년 1월 또 다른 부동산개발업체인 B사와 이 회사 소유인 부동산을 보증금 7천만원을 주고 임차한 뒤 임차권 대항력을 위한 전입신고를 마쳤다. 임차권 대항력이 생기면 해당 부동산에 대해 가장 먼저 임차보증금 권리를 주장할 수 있게 된다.
하지만 안씨가 임차한 부동산은 B사가 이미 2013년 12월 C신탁회사에 신탁한 부동산이었기 때문에 안씨는 당시에는 적법한 임차권 대항력을 취득하진 못했다. 신탁법에 따르면 신탁부동산을 임대하기 위해서는 신탁회사의 승낙을 받아야 하는데 별도의 승낙절차가 없었던 것이다.
이후 2014년 4월 신탁계약이 종료되자 소유권을 회복한 B사가 곧바로 지역은행에 해당 부동산을 대상으로 채권액 5천700만원의 근저당권을 설정해줬다. 이 근저당권에 따라 2017년 2월 부동산이 A사에 경매되자, 안씨가 임차보증금 7천만원을 돌려달라며 소송을 냈다.
재판에서는 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복하면 임차인의 임차권 대항력이 곧바로 발생하는지 아니면 다음날부터 발생하는지가 쟁점이 됐다.
곧바로 발생하면 안씨는 2014년 4월 설정된 근저당권보다 우선순위의 임차권 대항력을 갖는다. 반대로 다음날 발생한 것으로 하면 근저당권이 임차권 대항력보다 우선순위를 갖게 돼 안씨는 A사를 상대로 임차보증금 반환을 청구할 수 없게 된다.
1·2심은 "적법한 임대권한이 없더라도 임대차계약의 효력이 인정되고, 이후 임대인이 소유권을 회복하면 적법한 임대권한도 회복됐다고 봐 그때부터 임차권 대항력이 발생한다고 봄이 상당하다"며 안씨의 손을 들어줬다.
대법원도 "임대인이 소유권을 회복하는 즉시 임차권 대항력이 발생한다"며 하급심 판단이 옳다고 결론냈다.
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