주택을 구입할 때 법인을 대안으로 생각하는 경우가 있는 것 같다. 아마도 주택에 부과되는 양도소득세와 종합부동산세의 부담을 줄이기 위함일 것이다. 개인에게 부과되는 소득세보다 법인에 부과되는 법인세가 저렴하고, 법인으로 주택을 분산하면 개인의 양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄일 수 있다. 특히 주택을 법인으로 분산해 개인 소유의 주택은 한 채만 남기면 개인은 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세가 가능해진다. 종합부동산세 역시 기준금액을 6억원에서 9억원으로 높일 수 있어 납부 대상에서 제외될 수도 있다. 하지만 법인으로 주택을 취득하는 것이 세금을 줄이기 위한 대안이라고 말하기는 여전히 어렵다. 주택을 구입한 법인에 다른 대가가 요구될 수 있다.
법인세는 법인에 부과되는 소득세다. 법인세는 소득의 원천을 구분하지 않고 동일한 세율로 세금을 계산한다. 소득 원천별로 임대소득에 종합소득세를 부과하고, 매각 때 다른 세율로 양도소득세를 계산하는 개인 소득세와 다르다. 법인세율은 10~25%다. 소득세 최고세율인 42%와 비교하면 상당히 낮은 편이다. 또 법인세 최고세율 25%는 과세표준 기준으로 3000억원을 초과해야 적용한다. 주택 임대만 주업으로 하는 법인에 최고세율을 적용하는 경우는 거의 없다. 다만 법인이 업무 목적 외의 주택을 매각할 때는 일반적인 법인세에 10%를 추가해서 과세한다. 그래도 조정대상지역에서 다주택 보유자에게 양도소득세가 중과세되는 것과 비교하면 상대적으로 법인세 부담이 낮고, 주택의 숫자를 법인으로 분산하면 개인이 보유한 주택의 양도소득세와 종합부동산세를 줄일 수 있다.
하지만 개인이든 법인이든 소득의 최종 종착지는 결국 개인이다. 법인세를 납부했더라도 배당 절차를 거치지 않는다면 주주는 법인의 잉여금을 개인 목적으로 사용할 수 없다. 법인과 개인인 주주의 실체는 법률적으로 다르기 때문이다. 그런데 문제는 주주들이 배당 절차로 받은 잉여금을 수령하는 경우 소득세를 내야 한다는 것이다. 소득세법에서는 배당소득을 금융소득으로 구분해 다른 이자소득, 배당소득과 합산해 2000만원을 초과하면 종합소득세로 과세한다. 특히 2000만원을 초과하는 금융소득은 경비를 인정받지 못하고 종합소득세의 과세표준을 그대로 늘리기 때문에 다른 소득이 있는 상황이면 종합소득세 부담이 가파르게 상승하게 된다. 법인세 부담이 적더라도 배당하는 과정에서 주주인 개인에게 다시 소득세가 과세돼 이중과세 문제가 발생한다.
물론 법인세가 과세돼 재원으로 배당하는 경우 법인세와 소득세가 이중으로 과세되는 것을 조정하는 장치(gross-up과 배당세액공제)가 소득세법에 있다. 배당하지 않고 급여를 지급함으로써 법인세를 줄이고 잉여금을 최소화하는 사례도 있다. 하지만 한국 법인세 이중과세 조정장치는 완벽하지 않아 일부 이중과세를 피할 수 없고, 급여로 처리하더라도 근로소득으로 구분돼 결국 종합소득세가 과세된다.
법인이 보유한 임대용 주택을 매각하고 청산하는 경우에도 동일한 문제가 발생한다. 부동산을 매각하는 경우 매매차익에 대한 법인세는 개인에게 부과되는 양도소득세보다 부담이 작다. 하지만 처분한 대금을 주주들에게 배분하는 과정에서 배당소득 문제가 발생한다. 특히 청산하는 과정이라면 거액의 배당소득이 발생해 42%(지방소득세 별도)의 최고 세율로 종합소득세가 과세될 가능성이 높다. 그래서 부동산을 구입하는 단계에서 적정한 매매차익을 실현한 뒤 부동산을 정리할 목적이 있다면 법인으로 부동산을 구입하는 것은 적절한 판단이 아닐 수 있다. 다만 매각한 부동산 자금으로 다시 부동산을 대체 취득하거나, 재투자하는 경우에는 법인이 상대적으로 낮은 비용으로 부동산에 투자할 수 있다.
원종훈 < 국민은행 WM투자자문부장 >